A edição recente da Instrução Normativa (IN) nº 2.070 ampliou as possibilidades de isenção de Imposto de Renda (IRPF) sobre ganho de capital com a venda de imóvel. Agora, os recursos provenientes da comercialização de uma casa ou apartamento podem ser usados, no prazo de seis meses, para amortizar e também quitar um financiamento imobiliário contratado em período anterior à venda.

Em voga por 17 anos, as vendas de imóveis só eram isentas de Imposto de Renda se o valor do negócio fosse utilizado para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até seis meses. A isenção de IRPF, vale destacar, ainda é observada em outras situações. Uma delas se aplica a imóvel adquirido antes de 1969 e também no caso de o contribuinte ter apenas uma casa ou apartamento e vender o bem por até R$ 440 mil sem ter realizado ação semelhante nos últimos cinco anos. Bem com valor inferior a R$ 35 mil ou desapropriado por meio de reforma agrária também está isento.

A recente IN nº 2.070 veio para modificar o artigo 2º da IN nº 599, de 2005, que trata da regulamentação da isenção do IRPF. O benefício está previsto no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005, a chamada Lei do Bem.

Há um ponto fundamental a observar nesta nova Instrução Normativa. Antes, a Receita Federal tinha um entendimento restritivo a respeito da isenção. Na prática, a família interessada em um novo imóvel residencial procura adquiri-lo antes de vender o atual, justamente para ter onde morar, caso o negócio venha a ser concretizado. Mas o contribuinte que pretendia aplicar os recursos em financiamento anterior à venda do imóvel precisava, necessariamente, recorrer à Justiça para obter o benefício.

Neste sentido, há decisões favoráveis aos contribuintes nos Tribunais Regionais Federais (TRFs) da 3ª e da 4ª Região, sediadas respectivamente em São Paulo e Porto Alegre, e também no Superior Tribunal de Justiça (STJ). Na interpretação dos julgadores, o artigo 39 da Lei do Bem não impõe qualquer restrição (REsp nº 1668268 e processos nº 5001055-03.2020.4.03.6135 e nº 5005342-82.2020.4.04.2007).

A jurisprudência favorável ao contribuinte levou a Procuradoria Geral da Fazenda Nacional (PGFN) a incluir o tema em sua “Lista de Dispensa de Contestar e Recorrer” – item 1.22, subitem “aa”.

Há um entendimento de que a IN nº 2.070 não criou uma nova hipótese de isenção, mas explicitou o seu alcance com a edição da Lei do Bem. Por isso, o contribuinte que fez o pagamento do IRPF sobre ganho de capital nos casos em que houve financiamento anterior tem a oportunidade de pedir a restituição. É preciso observar o prazo prescricional, ou seja, cinco anos contados a partir da venda do imóvel.

Neste ponto da leitura, consideramos importante chamar a atenção do leitor justamente para os seis meses de prazo para a isenção do IRPF. Quem perde este calendário é obrigado a pagar de 15% a 22% de Imposto de Renda sobre o lucro obtido com a venda de uma casa ou apartamento. O artigo 21 da Lei nº 8.981, de 1995, prevê esta incidência.

De forma bem didática, se alguém compra um imóvel por R$ 500 mil e o vende três anos depois por R$ 800 mil, terá um ganho de capital de R$ 300 mil. O imposto incidiria sobre este valor. No caso de ganho de capital de até R$ 5 milhões, a alíquota é de 15%.

A mudança decorrente da IN nº 2.070 traz em si benefícios importantes. Talvez o mais significativo seja o aquecimento do mercado imobiliário, com mais brasileiros incentivados a investir em uma nova moradia e melhorar a qualidade de vida de suas famílias.

*Leandro Nagliate – OAB/SP 220.192. Advogado formado em 2003 pela PUC de Campinas, é especialista em direito canônico, previdenciário e tributário. Leandro é sócio da Nagliate e Melo Advogados, em Campinas.